Immobilier au Québec : la durée de possession médiane s’établit à 11 ans

Au Québec, la durée de possession médiane d’un logement s’établit à 11 ans. La plupart des biens achetés en 2014 se retrouveront ainsi sur le marché en 2025.

Le comportement des acheteurs immobiliers à la loupe

JLR, entreprise spécialisée dans les solutions foncières, s’est penchée sur la durée médiane de possession d’un bien immobilier au Québec. Selon les résultats de son étude, cette durée est de 11 ans pour les maisons unifamiliales et sept ans pour les condominiums. 50 % des biens vendus en 2014 changeront donc de propriétaires au plus tard en 2025. Les condominiums reviennent plus rapidement sur le marché en raison de leur taille peu adaptée à la vie de famille et l’intérêt qu’ils suscitent auprès des célibataires ou jeunes couples. Les unifamiliales sont de leur côté revendues après acquisition d’un nouveau bien. Si certaines personnes souhaitent voir leurs enfants grandir dans la même maison, d’autres n’hésitent effectivement pas à déménager lorsque leurs moyens le permettent.

La durée de possession influe sur le pourcentage des reventes

L’étude de JLR établit également un lien entre la durée de possession et le pourcentage des reventes. Après analyse des résultats, on apprend que les biens détenus depuis moins de cinq ans sont ceux qui sont les plus revendus par leur propriétaire. Ceux détenus depuis plus de cinq ans sont en revanche plus rares à revenir sur le marché immobilier. Enfin, plus les années passent, plus le pourcentage de revente diminue. Cela s’explique certainement par l’âge des propriétaires qui ne sont plus prêts à déménager ou par la crainte de perdre les souvenirs des moments passés dans le logement.

Sources: Les Affaires

Condos en Floride et biens immobiliers à usage locatif aux États-Unis : voici comment fonctionne l’imposition

Les propriétaires canadiens de biens immobiliers aux États-Unis sont assujettis à l’impôt américain en cas de mise en location dudit bien. Une retenue d’impôt de 30 % est effectuée sur le montant brut du loyer.

Les propriétaires de biens immobiliers en location imposés à hauteur de 30 %

La Loi de l’impôt en vigueur aux États-Unis et au Canada stipule que les propriétaires canadiens de biens loués sur le territoire américain sont imposés à hauteur de 30 % sur les revenus bruts tirés de la location. Les non-résidents ont cependant la possibilité de choisir entre une imposition sur les revenus de location bruts et les revenus nets. Ils peuvent dans ce dernier cas déduire du loyer les impôts fonciers, la taxe prélevée par les services publics ou encore l’amortissement obligatoire aux USA. Seul le bénéfice net est alors imposé suivant les taux progressifs d’impôt et non suivant le taux forfaitaire de 30 % sur le montant du loyer brut. L’impôt sur le revenu net de location est versé à l’Internal Revenue Service pour les résidents et non-résidents américains. Le calcul du revenu de location se fait uniquement sur la base des périodes durant lesquelles le bien est loué.

« Pour un condo situé en Floride une taxe de 6 % sera prélevée sur le montant du loyer pour autant que vous louez ce condo moins de six mois par année. Donc, avant le 15 juin pour chaque année visée, vous devez produire une déclaration de revenus américaine (formulaire 1040NR) en plus de vos déclarations canadienne et québécoise, à titre de résident du Canada, avant le 30 avril, dans ces derniers cas. Cette obligation fiscale demeure même si vos revenus nets de location sont négatifs. »

Une double imposition pour les propriétaires canadiens ?

Les résidents canadiens ont la possibilité de mettre en location un bien immobilier situé aux États-Unis. Ils doivent déclarer cette source de revenus au fisc conformément à la législation canadienne, cependant ils évitent la double imposition. Les États-Unis et le Canada ont effectivement signé une convention fiscale évitant au propriétaire de payer deux fois – sur le sol américain et sur le sol canadien – un impôt sur le revenu pour un même bien. Le propriétaire peut même récupérer la taxe versée au fisc américain par l’intermédiaire du crédit d’impôt étranger. Par ailleurs, il faut savoir que les biens immobiliers détenus à titre personnel par les résidents canadiens sont exonérés d’impôt même s’ils se trouvent à l’étranger. Il en est de même pour les biens proposés en location à des membres de la famille pour leur usage personnel.

Source: LesAffaires

Le marché immobilier repart dans la région de Montréal

Le mois de mars vient de connaître la hausse des ventes de propriétés la plus importante depuis deux ans dans la région du grand Montréal. Voilà qui peut redonner espoir aux vendeurs dans un marché qui en est toujours un d’acheteurs.

La hausse des ventes est même de +6% par rapport au même mois de mars en 2014. La Rive-Sud bat tous les records avec +17% sur un an. Par contre la rive-nord/Laval recule de -5%.

Il faut dire que la baisse record des taux d’intérêt (autour de 2,10-2,19% pour du 2 ans fixe et autour de 2,55% pour du 5 ans fixe) y est certainement pour quelque chose.

« Le prix médian des unifamiliales a atteint 285 000 $, soit 2 % de plus qu’en mars 2014. La copropriété (235 000 $) et le plex (445 000 $) ont quant à eux enregistré des hausses de prix identiques de 4 %. »

Toujours un marché d’acheteurs

Même si les biens immobiliers se vendent plus aujourd’hui qu’il y a deux ans, il reste cependant le fait que nous sommes toujours dans un marché ou les acheteurs ont le choix, avec +5% d’inscriptions de plus dans Centris qu’il y a un an.

Délais de vente

Une maison unifamiliale se vend en quatre mois alors qu’un condo se vend en 5 mois à l’heure actuelle.

Les québécois ont de plus en plus de mal à payer leurs hypothèques

Conjoncture économique oblige, austérité, hausse des tarifs et j’en passe. Le coût de la vie est de plus en plus dur pour les emprunters au Québec si l’on en juge par ce nouveau record de retards de paiements. Un sommet depuis 2010, ce n’est pas forcément bon signe…

JLR

Alors que les mois de janvier et février 2015 étaient dans la norme et que les délaissements (2) sont à la baisse, on assiste à une augmentation préoccupante des préavis d’exercice (1), un record depuis 5 ans, selon l’étude de JLR.

« En mars 2015, 948 préavis d’exercice émis et publiés au Registre foncier ont été dénombrés, soit une augmentation de 17,9 % par rapport à mars 2014. Cette hausse est largement supérieure à celle notée au mois dernier. Un tel sommet n’avait pas été atteint depuis les 981 préavis enregistrés en mars 2010. Sur une période de 12 mois, le nombre de préavis d’exercice enregistré a grimpé à 9801. Il s’agit d’une hausse de 7,0 % relativement à la période d’avril 2013 à mars 2014. »

Distribution des préavis d’exercice et délaissement depuis 2013, selon la région administrative :

regions

DÉFINITIONS :

1. Préavis d’exercice : Avertissement par lequel une personne porte à la connaissance d’un autre individu son intention d’exercer son recours quant à l’exercice de son droit hypothécaire (prise en paiement, vente sous contrôle de justice, vente par le créancier et prise de possession à des fins d’administration). Les préavis pour défaut de paiement d’impôts fonciers ne sont pas inclus

2. Délaissements : Il s’agit soit d’un immeuble hypothéqué abandonné volontairement au profit de son créancier hypothécaire (prêteur), d’une dation en paiement volontaire ou d’un jugement qui ordonne le délaissement (forcé) d’un immeuble suite au défaut de paiement de la créance.

Vous ne le savez peut-être pas mais Montréal vous donne du cash si vous achetez ou rénovez

Je n’ai pas vu un énorme étalage publicitaire ou de nombreux articles dans les journaux concernant cette aide financière proposée par la Ville de Montréal en septembre dernier. C’est tout à fait par hasard que je viens de voir passer une publicité sur Facebook.

renovation montreal

Il faut donc savoir que la ville de Montréal va vous redonner du cash ou vous aider financièrement si :

-vous achetez une nouvelle propriété, peu importe si c’est la première ou pas, vous allez pouvoir vous faire rembouser la taxe de bienvenue jusqu’à 100%.
Acquisition d’une propriété : Feuillet Acquisition d’une propriété [PDF 880 Ko – 5 pages] – et – Formulaire d’acquisition d’une propriété [PDF 507 ko – 22 pages]

-vous rénovez ou démolissez/reconstruisez : Programme municipal rénovation à la carte [PDF 719 ko – 15 pages] – et – Programme municipal – Rénovation résidentielle majeure [PDF 576 ko – 7 pages]

-vous refaites solidifier les fondations : Stabilisation des fondations de bâtiments résidentiels [PDF 84 ko – 3 pages]

Tout ce que vous devez savoir se trouve sur cette page de la ville ou composez le 514 872-4630.

Voici les modalités concernant les cinq nouveaux programmes :

Acquisition d’une propriété
Les montants forfaitaires prévus pour l’acquisition d’une propriété neuve admissible seront fixés entre 2 250 $ et 6 250 $ selon le type d’acheteur et la propriété achetée. Pour les familles, que ce soit pour l’acquisition d’une propriété neuve ou existante admissible, les droits de mutation sont remboursés.

Le délai de six mois pour déposer une demande d’aide financière suivant la signature d’un acte de vente est maintenu. Toutefois, une mesure exceptionnelle est introduite pour rendre possible le dépôt d’une demande d’aide financière pour les citoyens qui n’ont pas pu bénéficier du délai complet de six mois lors de l’arrêt de la prise de nouvelles demandes le 14 juillet dernier, ainsi que pour ceux qui ont acheté une propriété depuis cette date. Ainsi, les montréalais ayant signé un acte de vente pour une propriété neuve admissible entre, inclusivement, le 15 janvier 2014 et l’entrée en vigueur du règlement  pourront le faire jusqu’à six mois après l’entrée en vigueur du règlement.

Stabilisation des fondations
Les montants forfaitaires varieront, selon le type d’intervention pour stabiliser le bâtiment, entre 170 $ par mètre linéaire de mur de fondations remplacé et 390 $ par pieu installé sous des fondations de moellon, auquel s’ajoute un montant de base de 800 $.

Rénovation résidentielle majeure
Le niveau d’aide financière sera fixé, notamment, selon le type de propriétaire et la nature de l’intervention sur le bâtiment. Dans tous les cas, les travaux doivent mener à la remise aux normes du bâtiment. La Ville maintiendra par ailleurs le financement actuel pour les organismes à but non lucratif (OBNL) et les maisons de chambres, et ce, tant pour le programme Rénovation résidentielle majeure et Rénovation à la carte.

Rénovation à la carte
L’aide financière forfaitaire variera, notamment, selon l’ampleur de l’intervention sur le bâtiment et le type de propriétaire.

Voilà pourquoi il faut prendre un photographe professionnel pour vendre sa maison plus vite

Votre maison, condo ou duplex ne se vend pas assez vite à votre goût ? (c’est très possible surtout en ce moment, le marché est un peu mou). Vous l’avez mis par vous-même dans Kijiji ou bien vous faites affaire avec un courtier immobilier qui a fait les photos mais n’a pas une grande expérience là dedans?

Erreur !

Je sais de quoi je parle cela m’est déjà arrivé et je peux vous dire que des photos approximatives, mal cadrées, mal éclairées ou avec une mise en scène vite fait par un agent qui se sert de son appareil, ca ne fonctionne pas. Vous devez absolument vérifier que votre agent immobilier fait appel à un photographe spécialisé dans ce domaine. Ce sera le jour et la nuit. (Notez que chez Du Proprio les photos sont par défaut déjà très pros donc pas besoin).

Voici l’histoire d’un photographe, Harry Lim, qui a réussi à faire vendre une maison à Orlando en Floride 8 jours après avoir refait les photos initiales alors qu’elle était sur le marché depuis 224 jours. Il faut aussi donner une partie du mérite au nouveau courtier qui a eu l’excellente idée de faire appel à un photographe de métier pour refaire les photos. Brillant.

Regardez les différences, Y’a pas photo!

La maison telle qu’elle apparaissait sur le listing Realtor original :

Maison1

Après :

maison1b

Avant :

maison2

Après :

maison2b

Avant :

maison3

Après :

maison3b

Avant :

maison4

Après :

maison4b

Avant :

maison5

Après :

maison5b

Avant :

maison6

Après :

maison6b

Avant :

maison7

Après :

maison7b

Note : on ne peut pas dire que les photos originales soient désagréables mais il y a dans les nouvelles ce petit quelque chose de pro qui fait vendre.

Copropriété à Montréal : un marché orienté vers les acheteurs, mais…

Le nombre de condos mis en vente à Montréal n’a de cesse d’augmenter ces dernières années. Le resserrement des règles de crédit hypothécaire et de l’accroissement des nouvelles constructions en sont les principales causes évoquées par le FCIQ.

Un marché attrayant pour les acheteurs…

La Fédération des chambres immobilières du Québec a publié récemment des infographies qui font état du marché des copropriétés à Montréal fin 2014. Leur première conclusion se veut claire et directe : le marché des condominiums reste largement favorable aux acheteurs durant les premiers mois de l’année. Un acquéreur qui souhaiterait devenir propriétaire d’un condo pourrait actuellement choisir entre 20 possibilités au moins. Cette situation touche la quasi-totalité des arrondissements de la plus grande ville du Québec, à l’exception de celui de Rosemont-La Petite-Patrie. Le marché restait équilibré à la fin de l’année dernière, selon les informations du FCIQ. Aussi, l’organisme souligne que le délai de vente des copropriétés s’est allongé en moyenne de 14 jours entre 2013 et 2014 et s’élève aujourd’hui à 120 jours.

Des acheteurs hésitants

L’allongement des délais de vente s’expliquerait en grande partie par l’accélération du rythme de construction de copropriétés dans la ville. Entre 2010 et 2014, Montréal a vu le nombre de condominiums dans son parc immobilier passer de 1142 à 2851 unités. Sachant que 10 000 unités supplémentaires sont en cours de construction ou en phase d’études, ce segment semble atteindre un semblant de niveau de saturation. Sans oublier que la modification de la durée maximale des crédits hypothécaires dans le pays à 25 ans, au lieu de 40 ans auparavant, a découragé plus d’un acheteur. Cette situation n’entraîne pas pour autant une chute des prix, loin de là. Les prix de vente continuent de progresser, même si la hausse est limitée à « seulement » 2 % en 2014.

Étudiants : facilitez votre recherche d’appartement sur Montréal grâce au nouveau site lappart.info

Ce 17 février 2015, un outil indispensable à tout nouvel étudiant montréalais a vu le jour : la plateforme web lappart.info.

lappart

Créée par l’UTILE (Unité de travail pour l’implantation de logement étudiant), elle a pour but de mieux renseigner sur l’immobilier les étudiants de Montréal qui sont à la recherche d’un appartement, en particulier les étudiants internationaux. C’est ainsi que l’on peut consulter les articles en français, anglais et mandarin !

Laurent Levesque, coordonnateur général d’UTILE, révèle qu’en fin de compte, les étudiants ont tendance à payer un loyer plus cher que la moyenne en raison de leur méconnaissance du marché locatif, même s’ils prennent une colocation.

Lappart.info offre donc aux étudiants voulant s’installer à Montréal une étude complète de ce marché locatif par quartier (sous la forme d’une carte interactive) allant du prix moyen des logements au prix d’un 3 pièces et plus (pour les adeptes de la colocation), en passant par le réseau de transports en commun de jour et de nuit, et traitant même de la qualité de l’offre alimentaire.

Voilà de quoi faciliter la vie des nouveaux étudiants montréalais, et on l’espère, faire réagir les propriétaires qui ont tendance à revoir les loyers à la hausse…

Les Canadiens s’endettent avec leurs hypothèques

Mc Kinsey

L’endettement des canadiens continue de plus belle et est maintenant équivalent à 155% du revenu. Les chiffres proviennent du McKinsey Global Institute et étaient compilés en date du milieu de l’année 2014. Étant donné que les taux hypothécaires continuent de baisser, on peut penser que les québécois et canadiens en général risquent de s’enfoncer encore un peu plus avec leurs maisons, condos ou duplex/triplex.

McKinsey lance à un avertissement concernant une «dangereuse spirale à la baisse» si les prix des maisons devaient descendre. «En comparant avec les autres ménages, ajoute l’étude, ceux qui sont fortement endettés sont plus sensibles aux chocs de revenu provenant des pertes d’emploi, aux problèmes de santé coûteux ou à une augmentation des coûts du service de la dette.» «Lorsque les ménages très endettés ont des problèmes, ils réduisent la consommation, ce qui contribue à la sévérité d’une récession»

L’endettement canadien se mesure à 247% de la taille de l’économie, ce qui est énorme. Pas autant qu’au Japon (400%) ou qu’en Irlande (390%) mais on en s’approche dangereusement.

Augmentation de loyers : petit rappel des règles de la Régie du logement du Québec

Des dispositions sont mises en place pour réguler l’augmentation des loyers au Québec. Propriétaires et locataires ont chacun leur part de responsabilité dans le cadre de changements au bail de la Régie du Logement.

Les propriétaires dont les baux prennent fin le 30 juin 2015, et qui souhaitent augmenter leur loyer, doivent en informer leurs locataires avant le 31 mars prochain. C’est également le cas des propriétaires qui désirent modifier les conditions de location. Si en revanche aucune modification n’a été apportée au bail, que ce soit par rapport au prix du loyer ou à sa durée, il sera reconduit automatiquement.

Un locataire qui reçoit une information lui disant que les conditions de location sont modifiées dispose de trois options : soit il refuse et doit remettre les clés à la fin du bail ; soit il refuse et amène le propriétaire à la Régie ; soit il accepte les nouveaux termes du bail qui prendra effet le 1er juillet 2015. S’il venait à décider de refuser la modification du bail et de partir, le locataire devra alors prévenir le propriétaire au moyen d’une lettre recommandée, dans un délai d’un mois suivant la réception de la note d’information. Pour ceux qui ont du mal à trouver les formules pour cette réponse, des modèles sont à imprimer sur le site Internet de la Régie du Logement (voir les liens directs ci-dessous).

L’absence de réponse écrite du locataire sera déclarée comme une acceptation des nouvelles conditions fixées. Le bail sera alors renouvelé selon ces nouveaux termes ; d’où l’importance de répondre dans les délais. De son côté, tout propriétaire qui se verra refuser son augmentation de loyer pourra prendre contact avec la Régie du Logement, afin que celle-ci fixe le montant du loyer. En l’absence de ces formalités, aucune augmentation ni aucune modification ne pourront être apportées au bail.

Attention : un propriétaire peut également remettre en main propre un avis mais il doit le faire signer comme lu par le locataire au moment où il lui remet le formulaire. Juste déposer un avis d’augmentation dans une boîte aux lettres est risqué, car le locataire pourrait ne pas le voir. Il est préférable d’envoyer une lettre recommandée ou encore de livrer l’avis en main propre (en le faisant signer). Ce sont deux méthodes officielles.

Modèles d’avis et formulaires pour les propriétaires : rdl.gouv.qc.ca/fr/avis/avisproprio.asp
Modèles d’avis et formulaires pour les locataires : rdl.gouv.qc.ca/fr/avis/avislocataire.asp

La SCHL annonce une future hausse de ses frais de service

Selon la SCHL, responsable de la gestion du marché de l’assurance de titres hypothécaires canadien, ses frais de service seront triplés à partir du 1er avril 2015.

Un changement pour favoriser le marché immobilier canadien ?

Le marché immobilier canadien subira un changement conséquent au début du mois d’avril prochain. La Société canadienne d’hypothèque et du logement ou SCHL a décidé de tripler ses frais de service relatifs à l’émission de titres adossés à des créances hypothécaires. Les organismes financiers qui se chargent de garantir ce type d’opération devront désormais prévoir des dépenses supplémentaires à chaque transaction.

La Banque du Canada estime que cette décision pourrait ralentir significativement le marché immobilier du pays. Cela pourrait également avoir des conséquences importantes sur la situation financière des primo-accédants. Avec cette modification, une hausse des taux des hypothèques est à prévoir. Selon les estimations, un nouvel acquéreur de bien immobilier dépenserait 600 $ pour une hypothèque d’une valeur de 250 000 $.

Le dirigeant de la SCHL, Evan Siddal, assure en revanche que l’idée de ce changement ne freinera pas le marché de l’immobilier canadien. Il affirme dans un avis aux émetteurs que cette décision a pour but de favoriser le secteur hypothécaire du pays afin que d’autres secteurs privés puissent contribuer au développement d’aides de financement aux particuliers.

Le contexte actuel prévoit un assortiment d’assurances de crédits sur tous les prêts hypothécaires alloués par les organismes financiers réglementés par Ottawa, à condition que la mise de fonds initiale ou le versement initial n’excède pas 20 % du montant de la propriété. En effet, aucun autre type de crédit ne peut être accepté par la SCHL.

source: conseiller

La Baie d’Hudson (HBC) veut diversifier son offre et s’allie à deux grands acteurs financiers

Tout récemment, la Compagnie de la Baie d’Hudson a signé un partenariat avec deux acteurs du monde des services financiers, afin d’asseoir une plus grande diversification de son offre notamment au niveau des crédits hypothécaires et le transfert d’argent.

La Baie se lie avec deux nouveaux partenaires

Afin de pouvoir proposer de nouveaux services, La Baie s’est liée à deux entreprises spécialisées dans les finances. La première est TNM Hypothèque, également dénommée True North Mortgage. La seconde n’est autre que CanadianForex, une société spécialisée dans les transferts d’argent.

Des avantages pour tous

D’après La Baie, des primes de récompenses HBC sont prévues pour les clients qui utiliseront ces nouveaux services financiers. Grâce à cette nouvelle association avec TNM et Canadian Forex, ils pourraient entre autres bénéficier de remises importantes. D’ailleurs, les fidèles de La Baie ont déjà reçu un message très prometteur via le site internet de TNM Hypothèque. Ce communiqué leur annonçait qu’ils pourraient gagner 20 000 points Primes La Baie d’Hudson et des taux revisités s’ils trouvaient un meilleur taux chez les concurrents.

La Baie

La Baie emboîte le pas

HBC n’est pas le pionnier en tant que détaillant s’engageant dans le secteur financier afin de diversifier son offre avec le marché hypothécaire. À titre de rappel, cela a aussi été le cas pour la banque Le Choix du Président et la banque Canadian Tire qui ont pu proposer des crédits, des cartes de crédit, des services bancaires, des hypothèques, des contrats d’assurance, ainsi que des produits d’investissement du type REER. Du côté de La Baie, c’est le directeur des services financiers qui s’est exprimé sur cette nouvelle alliance. D’après Imran Ali, ces nouveaux partenariats avec Canadian Forexe et TMH représentent une grande fierté pour la Compagnie de la Baie d’Hudson.

La Baie

Bail de la Régie du Logement : les propriétaires perdent une bataille au Québec

bail regie logementAprès de nombreuses révisions, le gouvernement québécois dévoilera bientôt les formulaires de bail qui provoqueront la déception de la corporation des propriétaires du Québec (CORPIQ).

L’annulation de la section G qui contraint le propriétaire à signaler le montant du loyer précédent n’a pas été prise en compte par le gouvernement québécois. Au contraire, elle sera surlignée en jaune fluo, à côté des signatures dans le bail de location. Hans Brouillette, porte-parole du CORPIQ, déplore que cette section incite les nouveaux locataires à contester la hausse du loyer. Martin Thériault, du Regroupement de locataires du Québec (RCLALQ), quant à lui explique que la section G est un bon moyen pour le locataire de connaître ses droits.

Les nouveaux contrats de bail pour la location privée, les HLM et autres coopératives seront applicables à partir de février 2015, soit 90 jours après leurs publications. Pour ces nouveaux documents, le Québec a respecté les récents changements législatifs, dont la réduction du délai de résiliation de bail pour les personnes présentant un handicap et ayant dépassé un certain âge. Des précisions ont également été ajoutées pour connaître la responsabilité solidaire des colocataires entre autres.

La section G fait l’objet de statu quo entre les locataires et les propriétaires, d’autant plus que leurs exigences respectives sont aux antipodes les unes des autres. En effet, si la CORPIQ a remis une pétition dénonçant la section G et la mise en évidence du loyer précédent, en octobre dernier, le RCLALQ réclamait un registre similaire à celui des taxes foncières.

Source: canoé

Immobilier au Québec : à chaque période de l’année ses conditions de vente

La loi de l’offre de la demande est très prononcée sur le marché de l’immobilier au Québec. En fonction des mois, les ventes fluctuent ainsi que les prix.

Le marché de l’immobilier va à des allures différentes en fonction de la période de l’année. En effet, il se trouve que les acquéreurs sont peu nombreux en hiver et en automne, alors qu’ils se bousculent pendant l’été ou au printemps. De même, les prix de la pierre évoluent en fonction de ces saisons en fonction de la loi de l’offre et de la demande. D’après la synthèse réalisée par JLR sur les ventes des dix dernières années, il apparait que les prix de l’immobilier atteignent des sommets lors de certains mois tandis qu’à d’autres périodes de l’année, ils affichent une chute vertigineuse. Lorsque le marché est en berne, les prix chutent.

C’est au mois de juin que les ventes atteignent le plus haut niveau, affichant des prix 4,5 % plus élevés que le prix médian enregistré au mois de septembre, lorsque les prix sont à leur plus bas niveau. En pourcentage, la différence n’est pas aussi flagrante. Et pourtant, elle se chiffre à 8000 dollars voire plus. Toujours d’après cette étude de JLR, les professionnels de l’immobilier connaîtraient le plus grand nombre de ventes entre le mois de mai et le mois d’août même si les prix sont élevés à cette période de l’année : le prix médian sur les 10 dernières années a excédé la somme de 186 000 dollars. Les acquéreurs qui souhaitent bénéficier de prix plus bas attendront alors la période entre septembre et octobre, où le tarif médian sur la dernière décennie a été en dessous de 181 000 dollars.

Source : Les Affaires
Source : Les Affaires

La CSST veut taxer les agents immobiliers

csst

Comme si l’emploi de courtier immobilier n’était déjà pas assez éprouvant en soi (n’oublions pas que ce sont des travailleurs autonomes), voilà que la Commission de la Santé et Sécurité au Travail (CSST) veut les faire passer à la caisse.

Selon le site canoé argent,


« Les courtiers immobiliers, ou les agences immobilières auxquelles ils sont affiliés, devront bientôt payer des cotisations de plusieurs millions de dollars à la Commission de la santé et de la sécurité du travail (CSST). La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) a été informée de la démarche de la CSST.  Des représentants de l’organisation participeront d’ailleurs prochainement à une rencontre sur la question. «La CSST nous a envoyé une lettre en avril dernier pour nous informer que des cotisations devraient être payées à compter du mois de janvier, a dit Patrick Juanéda, président de la FCIQ. »

La démarche de la CSST est plutôt surprenante surtout que ce n’est pas dans la profession de courtier immobilier qu’il y a le plus d’accidents de travail.

Il serait certainement plus normal que la CSST taxe les franchises (Agences Immobilières de type ReMax, Sutton, Century 21, ProprioDirect etc…) plutôt que les agents eux-mêmes, qui reversent déjà un pourcentage de leurs revenus au franchiseur. A suivre…

Le Flip immobilier, payant ou risqué ?

flip

Pour commencer, allons-y avec la définition du « flip » (terme américain) en deux points : 1. l’action d’acheter un bien immobilier (maison, condo, multiplex) qui est moins cher que les comparables du secteur car il nécessite des rénovations non négligeables ou manque tout simplement de beaucoup « d’amour ». 2. Revendre ce bien avec profit une fois qu’il est rénové. L’opération est effectuée dans un délai court sinon les dépenses vont rapidement gruger le profit espéré.

Le blog JLR y va d’une étude sur les flips immobiliers au Québec, téléchargeable au format PDF. L’analyse a été faite entre 2009 et 2013 et démontre que 64% des flips ont été réalisés sur des résidences unifamiliales (maisons), 22% sur des condominiums, 7% sur des duplex et 3% sur des triplex.

Quel type de bien immobilier est le plus profitable en flip ?

« Sur la période à l’étude, les duplex sont ceux qui ont donné les gains les plus importants en moyenne, suivie des résidences unifamiliales et des triplex. Les flips sur les condos ont été, quant à eux, beaucoup moins profitables. »

L’année qui a connu le plus de flips était 2010 et depuis, le nombre a continuellement diminué jusqu’en 2013. Et ca ne promet rien de bon pour 2014, vu le nombre d’inscriptions qui ne trouvent pas preneurs sur MLS ou Centris.

JLR conclut que :

« La comparaison de la moyenne et de la médiane a révélé une distribution largement désaxée à droite, ce qui implique des valeurs extrêmes positives. On en retient qu’il est effectivement possible de réaliser d’importants gains, représentant en moyenne 85 % du prix d’achat de 2009 à 2013, par le biais d’un flip, mais le portrait est totalement différent lorsqu’on raisonne en termes de gain médian. En effet, le gain médian est plutôt de 24 % sur la même période. En considérant les coûts nécessaires à la rénovation ou à la modification de la propriété flippée, les possibilités de réaliser un gain net satisfaisant en relation au risque assumé sont nettement moins attrayantes. »

En résumé oui il est possible de gagner de l’argent avec les flips mais attention. On ne parle ici que des histoires à succès mais combien ont perdu beaucoup d’argent ou n’ont jamais été capables de revendre la propriété avec profit ? Je serais curieux d’avoir des statistiques sur ce sujet. Car il y a bel et bien des gens qui se plantent ou pire qui peuvent faire faillite. Le flip oui ca peut être payant mais il faut le faire avec prudence et bien faire ses devoirs avant. Parce que si vous êtes dans une période où vous achetez au plus haut et revendez alors que les prix ont baissé (comme en 2014) vous allez déchanter.

Petit rappel : la Taxe de bienvenue est calculée sur la valeur la plus haute du bien acheté

Taxe de Bienvenue

Cela ne se voyait peut-être pas tant que ça auparavant mais cette année de nombreuses propriétés sont vendues sur l’île de Montréal en-dessous du prix de l’évaluation (dépendant du quartier considéré et du type de résidence : triplex, duplex, maison,…). Conséquence immédiate très fâcheuse pour l’acheteur : il est taxé sur la valeur la plus haute, soit celle de l’évaluation foncière plutôt que celle du prix payé (s’il est dans cette situation).

Exemple: vous achetez une maison 500 000$ alors que l’évaluation est 600 000$. Si vous pensiez ne payer « que » 6000$ de Taxe de Bienvenue sur le montant de 500 000, détrompez-vous, la ville de Montréal vous attend au tournant : vous devrez payer 8000$ à Montréal (7500$ ailleurs dans la province)… Soit 2000$ de plus que prévu. C’est énorme.

Beaucoup d’acheteurs ne pensent pas toujours à ce petit inconvénient ponctuel qui peut s’avérer être de taille dès lors que vous habitez Montréal et que le prix de la propriété achetée est considérable. Il faut donc prévoir le coup et avoir suffisamment d’argent de côté en même temps que votre apport personnel à mettre sur l’achat. Surtout que la Taxe de Jean Bienvenue arrive vite (dans les trois mois maximum de la date d’achat) et vous avez 30 jours seulement pour la payer, sinon les intérêts de la ville commencent à courir.

taxe bienvenue

Voir les détails du calcul sur le site de la ville de Montréal : http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=43,60524&_dad=portal&_schema=PORTAL

Définitions et calculateurs sur cette page.

Le Groupe Investors descend le taux hypothécaire à 1,99% pour 3 ans (variable)

Groupe Investors
Dans le combat sans merci que se livrent en ce moment les institutions financières pour offrir des taux hypothécaires toujours plus bas, voilà qu’une annonce vient de sonner comme un coup de canon dans l’industrie de l’immobilier. Celui qu’on attendait pas, le Groupe Investors vient de dévoiler son intention d’offrir à ses clients un taux variable sur 3 ans à 1.99%.

Investors semble vouloir avoir sa part de la galette des prêts hypothécaires. D’ailleurs depuis quelques années, le Groupe a augmenté considérablement son nombre de clients contractant des crédits immobiliers.

On pourrait croire qu’il s’agit d’un record mais pas du tout : en ce moment oui, mais dans le passé les taux variables ont déjà été sous la barre des 2%. Au printemps 2010, les taux variables sur 5 ans étaient en bas de 2% (même si cela n’a pas duré longtemps).

Cependant il y a quelques conditions à ce taux à 1.99% chez Investors : il est impossible de faire des remboursements anticipés, ni refinancer le prêt, ni transformer le prêt variable en hypothèque à taux fixe. De plus le taux pourra augmenter selon le taux préférentiel, c’est à dire avant même que celui de la Banque du Canada ne monte.

Immobilier : Un marché encore plus favorable aux acheteurs à Montréal

duplex maison
C’est décidément l’année pour des acheteurs en ce qui concernent les propriétés résidentielles sur l’île de Montréal. Au mois d’avril 2014, le nombre de propriétés vendues (4184) reculait de -9% par rapport au même mois l’année dernière. « Sur l’île de Montréal, le recul a été de 9%, tandis qu’il a été de 8% sur la Rive-Sud et de 6% à Laval », rapporte le Journal des Affaires.

Cela fait 5 mois de suite que les ventes diminuent et le nombre de maisons en vente est en hausse depuis 44 mois consécutifs. Le prix des biens immobiliers reste stable pour le moment.

On est clairement dans un marché d’acheteurs : ceux-ci ont le pouvoir de négociation car les vendeurs sont nombreux et ont plus de mal à trouver preneur.

« La Chambre immobilière note également que les délais de vente moyens ont augmenté pour tous les types d’habitation. Pour l’unifamiliale, il faut en moyenne 91 jours pour qu’une vente se réalise et 115 jours pour les condos » rapporte le site Canoé Argent.

Guerre des hypothèques : la Banque Royale va donner le rabais employé à tous ses clients

RBC Royal Bank
C’est le journal Les Affaires qui rapporte cette information majeure en ce qui a trait aux prêts hypothécaires : la Banque Royale va accorder à tous ses clients le rabais qu’elle donne actuellement à ses employés.

« La première banque du pays s’inspire des concessionnaires automobiles en offrant à tous ses clients le rabais qu’elle donne à ses employés. « Nous sommes la première banque à le faire, se vante Sean Amato-Gauci, vice-président à la RBC, dans le National Post. La concurrence est forte au cours de cette saison des achats de maison. » »

Il s’agit vraiment d’une première dans le monde des grandes banques au pays et cette fois ce sont bien les canadiens qui vont en profiter. Tant mieux, car comme vous le savez si vous avez un renouvellement hypothécaire à faire ou un nouvel achat, votre banque avec qui vous faites affaire depuis des années ne vous fera pas de cadeau. Voir à ce propos mon article précédent.

sources : financial post, les affaires

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